XXL-logistiek blijft ook komende jaren dominant

Logistieke vastgoedpartijen in Nederland hebben zeer positieve verwachtingen van de markt de komende jaren. Ze willen gezamenlijk ruim 4 miljoen vierkante meters logistiek vastgoed bouwen: een toename van 15 procent op de totale voorraad in Nederland. De komende vijf jaar blijven XXL-investeringen ook dominant, maar daarna verwachten vastgoedpartijen een kentering naar kleinere dc’s. Dat blijkt uit onderzoek van Stec Groep onder de twintig grootste vastgoedpartijen in de logistiek.

Van de vastgoedpartijen taxeert 70 procent de huidige markt als goed en/of uitstekend. Circa 35 procent meent dat de markt oververhit begint te raken. Hub Ploem van Stec Groep: ‘Vooral in de hotspots West-Brabant, Tilburg en Venlo is hier sprake van. Ondanks de tekenen van een oververhitte markt hebben de vastgoedpartijen aanzienlijke nieuwbouwplannen; de deelnemers in ons onderzoek willen ruim 4 miljoen vierkante meter realiseren op korte termijn, een toename van 15 procent ten opzichte van de huidige 28 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed. De traditionele hotspots zijn daarbij het meest in trek. Schaarste aan grond en werknemerstekorten leiden er echter toe dat plekken ten noorden en zuiden van de hotspots overwogen worden, zoals Midden- en Oost-Nederland.’

Dominantie van XXL-warehouses

75 procent van de vastgoedpartijen verwacht komende jaren een dominantie van XXL-warehouses; een voortzetting van de bestaande dynamiek. Opvallend is dat vastgoedpartijen op middellange termijn verwachten dat XXL-warehouses minder dominant zullen zijn. 30 procent verwacht vooral groei in kleine en middelgrote dc’s nabij de consument (met name stedelijke gebieden). Ploem: ‘We verwachten niet dat XXL op zijn retour is. Er zal ook op langere termijn een vraag zijn naar XXL-dc’s, onder andere door consolidaties, e-fulfilment en efficiëntie-voordelen. Maar de groei in het B2C-segment wakkert ook een ander vastgoedtype aan: kleinschalige fulfilmentcentra, sorteerhubs en retourcentra dicht bij de stad.’

Brownfields aantrekkelijker als bouwlocatie

Driekwart van de vastgoedpartijen voorziet dat als gevolg van de huidige bouwhausse meer incourante dc’s (tijdelijk) leeg komen te staan. Tot een overaanbod leidt dit niet. Een deel van dit vastgoed wordt snel weer opgevuld door nieuwe gebruikers. Wat ze ook voorzien, is dat de schaarste aan grond in de logistieke hotspots ertoe zal leiden dat brownfields (bestaande en al bebouwde bedrijfslocaties) aantrekkelijker worden als bouwlocatie. Voor ruim 70 procent van de vastgoedpartijen zijn dit ten opzichte van greenfields commercieel gezien minstens zo aantrekkelijke investeringen. De aansluiting van vraag naar en aanbod van geschikte plekken is daarbij een aandachtspunt.

Een opvallende conclusie uit het onderzoek is ook de constatering van vastgoedpartijen dat de huidige warehouses mogelijk niet ‘next economy’-proof zijn. Dit betekent dat deze dc’s nog niet optimaal ingericht zijn op het verwerken van retourstromen en/of de demontage van retourstromen.