Semipermanente gebouwen bieden flexibele groeikansen

Hoe kunnen semipermanente bedrijfsgebouwen een groeistimulans zijn bij ondernemingsactiviteiten? Op initiatief van De Boer Structures bogen projectontwikkelaars, logistieke analisten en bouwers zich afgelopen zomer over deze vraag tijdens een inspiratiemeeting over logistieke hotspots bij het Miele Inspirience Center in Vianen.

Als inleiding op het onderwerp bekijken de deelnemers een recente ranking van logistieke hotspots, gemaakt door Jones Lang LaSalle. Ze constateren dat regio’s in Limburg en Noord-Brabant hoog scoren in de top vijf, maar dat Noord- en Zuid-Holland er niet goed uitkomen: slechts enkele locaties staan in de top tien.

Venlo is dit jaar wederom nummer 1 logistieke hotspot. Arie Schipper, manager gebiedsontwikkeling van Greenport Venlo, meldt dat grote investeringen ervoor moeten zorgen dat Venlo zijn toppositie als logistiek knooppunt blijft behouden. ‘We zijn nu in het bijzonder bezig met het voormalige Floriade-terrein’, zegt hij. Tussen de snelwegen A73 en A67 groeit het areaal glastuinbouw, vestigen zich overslagbedrijven en verrijst in de Innovatietoren van de voormalige Floriade een Logistiek Kenniscentrum. De regio staat in de belangstelling van investeerders uit China en Brazilië. Meerdere handelsdelegaties hebben recent een bezoek gebracht aan het gebied.

Sneller wijzigende marktomstandigheden

De economische levensduur van bedrijfsgebouwen wordt steeds korter. Het is één van de redenen van de omvangrijke leegstand van bedrijfsgebouwen. ‘Onder de steeds sneller wijzigende marktomstandigheden is het moeilijk om voor een langere termijn de gebruiksbehoeften en de meest optimale locatie voor nieuwe bedrijfsgebouwen te bepalen’, legt Willem Drost van Enterprise Solutions uit. Drost heeft jarenlang in de Verenigde Staten logistiek dienstverleners geadviseerd, waaronder distributiecentra van retailers. ‘Groeiende ondernemingen kunnen vaak niet effectief op groeikansen inspelen door de nog steeds beperkte financieringsmogelijkheden en lange vergunningsprocedures.’

Voor banken is financiering bovendien vaak moeilijk en de verkoop van de grond vormt in veel gevallen een bottleneck, zo blijkt verder uit de discussie tijdens de inspiratiemeeting. Volgens Cees Brinkman van Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord bepaalt de belegger welke financiering economisch haalbaar is. ‘Hij moet leven van het te bouwen pand.’ Dit leidt tot een spanningsveld tussen de ondernemer en de belegger. Waar de ondernemer graag snel een bedrijfsgebouw wil om zijn kansen op business te benutten, kijkt de belegger vooral naar het te verwachten rendement dat de verhuur of verkoop zal opleveren.

Semipermanente oplossingen

Er is dus een nieuwe behoefte aan flexibele oplossingen voor bedrijfsgebouwen ontstaan. Miele Nederland is hier een goed voorbeeld van. De leverancier van premium huishoudelijke apparatuur komt door gewijzigde marktomstandigheden met leegstand te zitten. ‘Het Miele Inspirience Center is in 2009 gereedgekomen. Ons distributiecentrum, dat een oppervlakte van 15.000 vierkante meter heeft, staat echter over zes maanden leeg’, laat CFO Bas Ruts weten.

De grote efficiency-slag die Miele gaat maken, ligt hieraan ten grondslag. De redenatie is: als vrachtauto’s ’s nachts vanuit Gütersloh (de hoofdvestiging in Duitsland) naar München kunnen rijden en elke nacht twintig hubs (logistieke laad- en lospunten) kunnen bevoorraden, dan ligt het voor de hand dat deze ook naar Nederland kunnen rijden. ‘Semipermanente oplossingen voor bedrijfsruimtes zouden wellicht een goede interim-optie kunnen zijn gedurende de overgang van een decentraal naar een centraal georiënteerd distributiemodel voor Miele. Daarom zijn we nu op zoek naar externe partijen die ons mogelijkheden voor crossdocking bieden’, aldus Ruts.

De deelnemende experts concluderen dat de locatie voor ondernemers cruciaal is en betrokken partijen in de regio zoals ontwikkelingsmaatschappijen, provincie en gemeente, samen moeten optrekken. Het zo optimaal mogelijk faciliteren van ondernemingen levert groei op voor de regio. Semipermanente bedrijfsgebouwen kunnen bij de opstart van belang zijn omdat dit financieel aantrekkelijker is, vergunningen gemakkelijker worden verleend en risico’s beperkt.

Ranking Logistieke Hotspots

Jones Lang LaSalle (JLL) publiceerde in mei 2015 de eerste editie van het rapport ‘Ranking Logistieke Hotspots’ over de regionale logistieke ontwikkelingen in Nederland. Het doel van de studie is meer transparantie te bewerkstelligen in de vastgoedmarkt van onder meer distributiecentra. Aanleiding is ook dat de regering de logistieke sector tot een van de speerpunten in het topsectorenbeleid heeft benoemd. JLL heeft de ambitie de ranking tweejaarlijks uit te voeren, zodat bij de volgende publicatie ook stijgers en dalers te zien zijn.

Sven Bertens, hoofd onderzoek en advies bij JLL: ‘Eerder hebben we vergelijkbaar research gedaan voor de kantorenmarkt. Je komt onder meer tot de constatering dat Amsterdam wel sterk is in de kantorenmarkt, maar veel minder een logistieke hotspot is. Bij de ranking van logistieke hotspots zijn acht thema’s meegenomen. Aan de hand van interviews met experts zijn bovendien 22 weegfactoren in de beoordeling toegekend. Wij hebben ontwikkelaars, beleggers en gebruikers naar hun visie gevraagd zodat informatie uit verschillende bronnen is verwerkt.’

Interessant is vervolgens de vraag hoe de markt zo’n studie ontvangt. ‘Vooral gemeenten zoeken naar advies. Zij willen het in principe allemaal beter doen en willen graag een programma van eisen, zodat zij een gunstig vestigingsklimaat kunnen realiseren’, aldus Bertens.