JLL: nieuwe logistieke modellen nodig voor stadsdistributie
Hoe kan slimmere logistiek helpen bij het vormgeven van de steden van de toekomst? Dat was de vraag die JLL zich stelde in het rapport ‘More than the last mile’. De adviseur op het gebied van vastgoed en vermogensbeheer concludeert dat nieuwe logistieke modellen nodig zijn om aan de groeiende uitdagingen van stadsdistributie te voldoen. Verder moet worden ingezet op verbetering van de logistieke efficiëntie. JLL verwacht daarnaast een groeiende vraag naar verschillende soorten logistieke faciliteiten in steden.
Volgens Bas Geijtenbeek, head of Agency Industrial & Logistics Nederland, krijgen vastgoedontwikkelaars en investeerders door de groei van e-commerce en de vraag naar ‘last mile’-distributiemogelijkheden steeds meer interesse in stadsdistributie. ‘Maar dit is slechts een deel van het verhaal, want de problemen die met stadsdistributie worden geassocieerd, gaan veel verder dan het faciliteren van de groei van e-commerce. Steden bieden in de toekomst veel uitdagingen, maar ook belangrijke kansen voor vastgoed. Wij denken dat de uitdagingen op milieu- en efficiency-gebied de logistieke operaties in grote Europese steden compleet zullen veranderen.’
Stijgende vraag naar diverse logistieke faciliteiten
In het op 20 april 2017 gepresenteerde rapport zegt JLL te verwachten dat de vraag naar verschillende soorten logistieke faciliteiten zal stijgen. Hiertoe behoren overslagfaciliteiten (waar goederen naar milieuvriendelijke voertuigen worden overgebracht), gemeenschappelijke consolidatiecentra, lokale faciliteiten voor ‘last mile’-vervoer, hoogbouw en ondergrondse faciliteiten. Er is volgens JLL behoefte aan nieuwe modellen van stedelijke logistiek die duurzaam zijn en de efficiëntie maximaliseren, waarbij de negatieve effecten op maatschappij en milieu, zoals lawaai en luchtvervuiling, worden geminimaliseerd.
Volgens JLL kunnen technologieën weliswaar helpen bij het realiseren van zowel efficiëntie- als milieudoelen, maar er zijn geen directe grote voordelen. Oude technologie mag hierbij ook niet genegeerd worden. Er kunnen deeloplossingen worden gevonden door ‘toekomstgericht terug te kijken’. Dit kan bijvoorbeeld door het gebruik van rails of fietsen. Met meer nachtelijke bezorgingen in steden kan ook efficiënter gebruikgemaakt worden van het transportnetwerk op momenten dat er voldoende capaciteit is. Dit zou ook de impact op drukke verkeersmomenten verlagen. Logistieke overwegingen zouden daarbij aan de basis moeten staan van stadsplanning en gebouwontwerp.
Magazijnen en geschikte grond voor logistieke activiteiten blijven volgens JLL essentieel voor een efficiënte stedelijke logistiek. Maar als deze activiteiten te ver verwijderd zijn van de steden waarvoor ze zijn bedoeld, zal dit de afstand van magazijn tot klant vergroten en mogelijk tot een hogere uitstoot leiden. Daarnaast moeten wisselende belangen van de verschillende stakeholders op het gebied van stedelijke logistiek worden aangepakt om nieuwe manieren van werken te vinden waarmee iedereen tevreden is. Logistiek in steden biedt volgens JLL grote kansen voor vastgoedontwikkelaars en investeerders vanwege de sterke dynamiek van vraag en aanbod.
Breder kijken naar voorraadketens
Sven Bertens, head of Research Advisory Nederland: ‘Vanuit het perspectief van de vastgoedmarkt worden stedelijke logistieke gebouwen vaak als een apart marktsegment beschouwd. Deze gebouwen worden daarbij los gezien van ‘big box’ logistiek vastgoed dat zich vooral bij de grote toegangspoorten van Europa, bij de strategische transportcorridors en rondom de grote steden bevindt. Die segmentatie is misschien logisch vanuit het oogpunt van de vastgoedmarkt, maar deze verschillende soorten vastgoed zijn vaak onderdeel van dezelfde voorraadketens. In dat geval moeten we in bredere zin naar de voorraadketen kijken om meer inzicht te krijgen in manieren om de stedelijke logistiek te kunnen transformeren.’