Forse groei stedelijk logistiek vastgoed in Europa

De enorme groei van e-commerce zet grote druk op de behoefte aan ‘last mile delivery’ in grote steden in Europa. Dit zal de komende jaren leiden tot een enorme stijging in de vraag naar stedelijk logistiek vastgoed. In Amsterdam zal de vraag zelfs verdubbelen, voorspelt internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in zijn nieuwste onderzoeksrapport.

Het Urban Logistics-rapport is gebaseerd op Cushman & Wakefield’s Urban Space Model, ontwikkeld in samenwerking met P3 Logistics Park. Het model kwantificeert de behoefte aan stedelijk logistiek vastgoed op basis van huidige én toekomstige onlineverkoopvolumes. Duidelijk wordt dat pakketdistributie in de top-e-commercemarkten van Europa met 69 procent zal stijgen in 2021, met een verdubbeling op de Nederlandse markt. De methodologie van het model is gebaseerd op input en aannames van de actuele stadslogistiek en de huidige onlinetransactiedata in de onderzochte steden.

Last mile delivery een van de belangrijkste groeimarkten

‘Stedelijk logistiek vastgoed is een nieuwe niche binnen logistiek vastgoed die ontstaat vanuit de enorme stijging in pakketbezorging’, zegt Menno van Boxtel, Head of Logistics bij Cushman & Wakefield. ‘Last mile delivery is dan ook een van de belangrijkste groeimarkten, maar we zullen wel het gat moeten overbruggen tussen het huidige vastgoedaanbod en de op handen zijnde vraag. Zowel distributeurs als e-commercebedrijven hebben locaties nodig op maximaal een half uur rijden van een stadscentrum om te voldoen aan de verwachtingen van onlineconsumenten, voor wie snelheid en leverbetrouwbaarheid cruciaal is. De specificaties van het vastgoed moeten echter wel volledig zijn toegesneden op het type gebruiker, zoals een express-dienst of parcel service, een food- of non-foodretailer of bijvoorbeeld een logistiek dienstverlener.’

Jan Verhaegh, Head of Industrial bij Cushman & Wakefield, voegt hieraan toe: ‘Het vastgoed van waaruit stadsdistributie kan worden verzorgd, is duurder omdat het op binnenstedelijke locaties ligt, maar kan worden verantwoord omdat het tot kostenverlaging leidt in de totale supply chain. De grote uitdaging voor de markt is plekken te creëren van zo’n 2500 tot 5000 vierkante meter nabij stadscentra. Die plekken zijn nu schaars, maar kunnen door bijvoorbeeld het aanpassen van bestaand vastgoed, herontwikkelingen of verplaatsing van huidige gebruikers wel worden gecreëerd. Dit geldt voor alle grotere steden in Nederland zolang de locatie goed bereikbaar is, geschikt kan worden gemaakt voor het type gebruikers en bovendien goede toegang biedt tot de arbeidsmarkt.’

Londen meest volwassen e-commercemarkt van Europa

Uitgedrukt in koopkracht en bevolkingscijfers is Londen de grootste en meest volwassen e-commercemarkt van Europa. De huidige vraag van 870.000 vierkante meter zal naar verwachting met 42 procent stijgen naar 1,2 miljoen vierkante meter in 2021. Duitsland volgt, vooral door de vele grote steden en de vlucht van online winkelen in dit land in vergelijking met de rest van Europa. De vraag naar stedelijk logistiek vastgoed zal hier naar verwachting met 77 procent stijgen in 2021. Ook in minder volwassen e-commercemarkten zal de sterke groei van online winkelen de vraag stuwen. In Spanje zal dit vooral in Barcelona en Madrid zijn, waar de vraag naar verwachting ruim zal verdubbelen in 2021. Een relatief kleine markt als Warschau zal vermoedelijk zelfs met 90 procent groeien: van slechts 43.000 vierkante meter nu naar circa 82.000 vierkante meter in 2021.