Enorme aanbodkrapte logistiek vastgoed in Europa

Er is sprake van een enorme krapte in het Europese aanbod van logistiek vastgoed. Dit is het gevolg van het grote tekort aan ontwikkellocaties én de strikte regelgeving op het gebied van stikstofemissies. Dat concludeert internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield in de Global Logistics Outlook 2021.

In de nieuwste editie van de Global Logistics Outlook worden de belangrijkste factoren die de internationale groei en transactiedynamiek in de sector bepalen, geanalyseerd. Jos Hesselink, Research Lead bij Cushman & Wakefield Nederland: ‘2020 was een jaar van ongekende disruptie als gevolg van de Covid-19-pandemie. Het consumentengedrag is in de hoogste versnelling veranderd, kwetsbaarheden in de wereldwijde supply chain zijn blootgelegd en hebben de toepassing van technologie versneld.’

Gevolg is dat de logistieke sector in Europa te maken heeft met een vastgoedkrapte van jewelste, door een tekort aan locaties en door de stikstofregelgeving. Anders dan in de jaren van vóór de financiële crisis van 2008, is de markt de afgelopen jaren gedomineerd door built-to-suit-ontwikkelingen. Dit heeft in praktisch alle Europese logistieke kernmarkten tot grote tekorten geleid. ‘Inmiddels zien we een toename in speculatieve ontwikkelingen’, zegt Hesselink. Daardoor is er veel meer transactiedynamiek als gevolg van de vrijgekomen, opgekropte vraag.

Leegstand logistiek vastgoed in Europa zeer laag

De leegstand in de meeste Europese logistieke hotspots is zeer laag. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk is het circa 4 procent en in steden als Rotterdam, Lyon, Praag en Budapest zelfs minder dan 2 procent. Ondanks de toename van speculatieve ontwikkelingen sinds de tweede helft van vorig jaar, stijgt de leegstand nog niet. Lege locaties als gevolg van faillissementen onder gebruikers van logistiek vastgoed zijn steeds onmiddellijk weer in gebruik genomen, voornamelijk door e-commercepartijen en 3PL’s. Na een pauze in de eerste helft van 2020 werd in de tweede helft van het jaar een recordopname gerealiseerd van 32 miljoen m2; 14 procent meer dan de totale opname in 2019.

In Nederland zijn grootschalige XXL-warehouses, maar ook locaties voor fijnmaziger distributiemodellen voor directe belevering van consumenten, verantwoordelijk voor 80 procent van de vraag naar logistiek vastgoed. De transactiedynamiek van grote XXL-logistiek bleef – zeker in de eerste helft van 2020 – als gevolg van de pandemie uit. Dit marktsegment wordt voor een belangrijk deel bepaald door grote buitenlandse retailers die vanuit Nederland hun Europese activiteiten aansturen. Meer dan in andere jaren lag de groei in 2020 op de food-, elektronica- en pharmalogistiek in het segment tussen 20.000 m2 en 40.000 m2.

Risico op bubbelvorming in de markt

‘De aanhoudend hoge gebruikersvraag maakt dat elke logistieke ruimte een gebruiker vindt. Dit heeft tot een explosie van ontwikkelingen geleid voor zowel beleggers als eindgebruikers. Hierdoor is er wel een risico op bubbelvorming in de markt’, zegt Menno van Boxtel, verantwoordelijk voor de logistieke sector binnen Cushman & Wakefield Nederland. Die bubbelvorming kan volgens hem voorkomen worden door voldoende focus op de juiste combinatie van locatie, gebouw en vraag.